Steuern-Leicht

Für Selbständige, Freiberufler, kleine Gewerbetreibende oder für Ihre Einkommensteuererklärung

Airbnb-Nacherklärungen

Airbnb Steuern – Hier erhalten Sie kompetente Hilfe

Wir beraten Mandanten zur Airbnb-Vermietung – in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und auch in Freiburg, Heidelberg oder Leipzig und Dresden

Inhalt dieses Beitrags

 

Was muss ich steuerlich beachten, wenn ich ein Zimmer oder eine Wohnung über Airbnb vermieten will?

  • Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen grds. der Einkommensteuer als sog. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In bestimmten Ausnahmefällen können auch gewerbliche Einkünfte vorliegen. Dann sind weitere Schritte notwendig (insb. eine Gewerbeanmeldung).
  • Auf jeden Fall sollte das Finanzamt zeitnah, am besten innerhalb von vier Wochen nach Aufnahme oder spätestens mit der Einkommensteuererklärung, über die Einkünfte informiert werden.
  • Hierbei ist insbesondere darauf zu achten, dass die Einkommensteuererklärung fristgemäß beim Finanzamt eingereicht wird (für 2019 grds. bis zum 31. Juli 2020).
  • Andere Aspekte wie etwa die Frage der Zweckentfremdung oder die Einholung der Zustimmung des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Bin ich durch die Airbnb-Vermietung auch umsatzsteuerpflichtig?

  • Wer nachhaltig Umsätze erzielt, der ist Unternehmer für Zwecke der Umsatzsteuer und hat grundsätzlich 7% Umsatzsteuer aus Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum an das Finanzamt abzuführen.
  • In vielen Fällen kann der ansonsten private Vermieter sich jedoch auf die Kleinunternehmerregelung berufen. Einnahmen bis zu 17.500 Euro im Jahr (erst ab 2020 hat sich die Grenze auf 22.000 Euro im Jahr erhöht) , im Jahr der Aufnahme der Vermietungen monatlich anteilig, können danach ohne Umsatzsteuer erfolgen. Die Anwendung der Kleinunternehmerregelung sowie die Vor- und Nachteile sollten mit einem Steuerberater vor Aufnahme der Vermietung besprochen werden.
  • Besonderheiten hinsichtlich des Steuersatzes (7% bzw. 19% bzw. die reduzierten Sätze im 2. Halbjahr 2020) sind bei Nebenleistungen zu beachten. Die Vermietung eines Parkplatzes, die Bereitstellung von Frühstück, von Pay-TV oder ggf. auch WiFi sind hierfür einzeln zu beurteilen.

 

Welche Werbungskosten kann ich im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich geltend machen?

  • Dies hängt vom Einzelfall ab und von den getätigten Aufwendungen. Grundsätzlich kommen in Frage die gezahlte Miete, Nebenkosten, Einrichtungsgegenstände, Bettwäsche, Renovierungen, Vermittlungsgebühren, Fahrtkosten, Telefon, EDV-Aufwendungen, etc.
  • Es sind hierbei zahlreiche Besonderheiten zu beachten und Gestaltungen zu nutzen.
  • Erhebliche steuerliche Nachteile können sich ergeben, wenn eigener Wohnraum vermietet wird und durch die Vermietung Betriebsvermögen anzunehmen ist.

 

Was ist eine Selbstanzeige und was mache ich, wenn ich bisher nichts beim Finanzamt erklärt habe?

  • Wer aus eigenem Antrieb seine Steuern berichtigt kann trotz einer Steuerhinterziehung straffrei bleiben. Zu einer Geld- oder Freiheitsstrafe kommt es bei einer wirksamen Selbstanzeige nicht.
  • Die Selbstanzeige muss beim Finanzamt jedoch richtig angemeldet werden (nicht wie im Fall des Uli Hoehneß). Wichtig ist die Vollständigkeit der Nacherklärung; d.h. Angaben und steuerlich relevante Sachverhalte dürfen nicht vor dem Finanzamt verschwiegen werden. Sämtliche grob fahrlässigen oder mit Vorsatz / absichtlich verschwiegene Sachverhalte müssen offengelegt werden. Wichtig ist ebenso, dass die Selbstanzeige in einem Zug erfolgt und alle strafrechtlich relevanten Zeiträume und Steuerarten abdeckt.
  • Bei einer professionellen Beratung müssen Sie dennoch die verkürzten Steuern zzgl. Zinsen (6%) sowie einen regelmäßig 10%-igen Zuschlag nachzahlen.

 

Information aus der Finanzverwaltung / Gruppenanfrage Irland

Der deutsche Fiskus vermutet nach den Verlautbarungen aus der Presse Steuerhinterziehungen im Zusammenhang mit der Airbnb-Vermietung. Durch ein Auskunftsersuchen an die irischen Steuerbehörden wurde Airbnb, dessen Europazentrale sich in Irland befindet, bereits aufgefordert die Identität der bei ihnen registrierten Vermieter zu melden. Nach aktuellen Verlautbarungen wurde nun auch richterlich vor Ort in Irland geklärt, dass Airbnb die Vermieterdaten bereitstellen muss. Uns wurden dann auch Fälle bekannt, in denen Airbnb fehlende Informationen von Vermietern anfordert hat. Dies deutete bereits früh darauf hin, dass eine Meldung von Umsätzen und Empfängern an den Fiskus auch tatsächlich erfolgen wird.

Aktueller Hinweis: Wir betreuen aktuell mehrere Mandanten, die von Ihren Wohnsitzfinanzämtern oder wegen der Übernachtung-Steuer vom Finanzamt zur Abgabe von Steuererklärungen aufgefordert wurden.

 

Airbnb muss die Identität von Gastgebern preisgeben

Im Zusammenhang mit der sog. Zweckentfremdung von Wohnraum, also der widerrechtlichen Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken wie der Vermietung als Ferienwohnung zur kurzfristigen Beherbergung, hat das >> Verwaltungsgericht in München entschieden, dass Airbnb Daten von Gastgebern herausgeben muss.

Es geht der Stadt München dabei um die Vermieter, die ihre Wohnung im Stadtgebiet im Jahr an mehr als acht Wochen untervermietet haben. Die Grenzen für die (noch) zulässige Untervermietung ist hierbei je nach Stadt unterschiedlich geregelt. Die Städte können ihre Satzung zur Regelung der Zweckentfremdung unterschiedlich ausgestalten. Entsprechende Satzungen gibt es bspw. auch in Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Die Praxis zeigt hierbei auch, dass die Städte bei der Überprüfung der Einhaltung ihrer Satzung unterschiedlich genau vorgehen. Auf jeden Fall ist die Steuerpflicht von Einkünften aus der Vermietung unabhängig von dem Bestehen einer Satzung zur Zweckentfremdung und greift daher grundsätzlich in allen Fällen.

 

In bestimmten Fällen besteht dringender Handlungsbedarf

Durch eine rechtzeitige Nacherklärung der Einkünfte können zwar nicht die Steuernachzahlungen verhindert werden, es gelingt jedoch regelmäßig straffrei zu bleiben. Auf den rechtzeitigen Zugang der Nacherklärung beim Finanzamt kommt es jedoch an. Denn bei Vermietungen über Airbnb kann bereits die Weiterleitung der steuerrelevanten Informationen an die irischen Finanzbehörden eine Sperrwirkung entfalten. >> Hier mehr zur Relevanz der Sachverhaltskenntnis einer ausländischen Steuerbehörde

Wir können Sie umfassend beraten – handeln Sie unverzüglich bevor Airbnb Ihre Daten an die Finanzverwaltung weitergeben kann.

>> Der Kanzlei-Inhaber im SWR Interview am 6. Juli 2018 – Leider steht das Video zwischenzeitlich nicht mehr zum Download bereit.

 

>> Unsere Erstinformation für Sie – hier als PDF-Download

 

Was wir von Ihnen für eine gute Beratung benötigen

  • Aufstellungen über die Mieteinnahmen (diese finden Sie über Ihren Airbnb-Zugang)
  • Unterlagen zu Aufwendungen (Werbungskosten) im Zusammenhang mit der Vermietung
  • Kopien der bereits abgegebenen Steuererklärungen sowie der Steuerbescheide für die betroffenen Jahre

 

Wie wir Ihre Steuerberichtigung praktisch umsetzen – einfach und schnell

  • Schritt 1
  • Nach der formellen Beauftragung führen wir mit Ihnen ein Telefonat, das der Klärung und dem Verständnis des Sachverhalts dient und Ihnen die Möglichkeiten zur Beantwortung von Fragen bietet.
  • Schritt 2
  • Auf Basis der von Ihnen erhaltenen Abrechnungen des Vermittlungsportals bzw. nach Ihren Aufstellungen erstellen wir eine Übersicht der Mieteinnahmen, der Reinigungsgebühren sowie über die abzugsfähigen Provisionszahlungen für die relevanten Jahre.
  • Wir plausibilisieren die Unterlagen auf Vollständigkeit und stimmen dies mit Ihnen ab. Dieses Vorgehen ist notwendig, um bei entsprechendem Vorwurf durch das Finanzamt von der strafbefreienden Wirkung einer Selbstanzeige zu profitieren.
  • Ferner erstellen wir den Schriftsatz zur Berichtigung der Steuerveranlagungen.
  • Schritt 3 (soweit notwendig)
  • Wir begleiten Sie bei Rückfragen seitens der Finanzverwaltung.
  • Wir prüfen die Ihnen zugehenden Steuerbescheide und vertreten Sie, falls das Finanzamt von unseren Angaben abgewichen ist.

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